重庆广普律师事务所
免费服务热线13048421098
您现在的位置: 首页 > 律所案例 > 内容
产品分类
联系我们

重庆广普律师事务所

24小时咨询热线:130 4842 1098 

地址:重庆市渝北区龙塔街道黄龙路28号朗俊中心4幢19楼9-13

重庆房产律师普法购买小产权房的法律风险
编辑:重庆广普律师事务所   时间:2017-12-11

       小产权房,但因其占用的土地性质不同,又分为两种:一种是占用耕地建成的房子,一种是在村民“宅基地”或其他建设用地上建成的房子。这两种“小产权房”,因其占用的土地性质不同,购买者面临的风险亦不相同。


       对于占用耕地建成的房子,因为有《土地管理法》第三十六条“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定,各地大都采取“无论是否已经售出,一律强制拆迁,恢复原貌”的做法,因此,对于购房人来说,重庆房产律师建议一定要慎买占用耕地建成的小产权房,否则一旦房屋被拆除,购房者拿不到一点补偿,只能向销售主体索要房款,而是否能够顺利索回房款,则取决于销售主体的偿债能力。


       对于占用村民“宅基地”或其他建设用地建成的房子,目前各地尚无明确的处理办法,但对于购房人而人,仍面临诸多风险:

首先,法律风险。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定:“严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”,而根据《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等的规定,进行房地产开发应当利用国有土地。此等规定表明,在农民集体所有的建设用地上开发房地产亦属于法律法规、政策禁止的行为,如果在房屋初建、而购房人已经支付部分价款的阶段被查处、责令停建,购房人的利益将受到威胁。


       其二,再次付款的风险。2014年,深圳市人大常委会颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,随后有媒体报道说:深圳的“小产权房”将在全国率先拿到准生证,这也引起了社会的广泛关注。我们认为,深圳能够为“小产权房”拨正并不具有普遍性,其只是深圳特殊背景下的特殊处理办法。而深圳的处理办法也表明,对“小产权房”的处理,即使不被拆除,亦必须补交出让金使小产权房占用的土地变更为国有土地,并补办相关建设手续、补交税费等。而开发商或村委一旦将房屋售出,要求他们补交有关费用恐怕是难上加难,因此,购房者面临自掏腰包使购买的房屋合法的风险。


       其三,不能交易的风险。因为小产权房不受法律保护,没有国家建设主管部门颁发房地产权证,购房人并非合法的所有权人,因此,购买的小产权房只能使用,不能交易(不能办理产权过户),除非新的购房人不在乎是否能够取得产权,而仅为居住之目的购买。


       其四,发生纠纷的风险。小产权房因占用的是集体所有的土地,对该等土地以及地上房屋的处分适用村民委员会组织法的规定,即需要全体村民或村民代表大会决议通过。目前,大多农村制度不建全,一届村委权力无限,其决策往往只代表了眼前利益,并且多未经过全体村民或村民代表大会的决议程序。小产权房建成并销售完成后,新一届村委或全体村民可能以原来的房屋销售未经全体村民或村民代表大会通过侵害村民利益为由主张销售无效,引发纠纷。 


      当然,购买小产权房还存在许多其他风险,比如,质量问题不能得到有效解决或引发人身、财产损害的风险、因不符合规划被强拆的风险、房屋毁损灭失不能得到补偿且失去房屋所占用的土地之风险等等。因此,重庆房产律师建议您千万慎买小产权房。


地址:重庆市渝北区龙塔街道黄龙路28号朗俊中心4幢19楼9-13  电话:13048421098  传真:  电子邮箱:notig@qq.com

版权所有:重庆广普律师事务所手机版

关键词: